Tuesday, September 26, 2017

В Баку рухнул рынок недвижимости

Сентябрь 16, 2016

Нестабильный курс маната продолжает оказывать негативное влияние на экономику Азербайджана.

баку, высотки, новостройки баку

Цены растут как на дрожжах, причем их безудержный рост охватывает практически все виды товаров — продукты питания, лекарства, табачные изделия и многое другое.

Однако нестабильный манат и периодическое исчезновение долларов наносит сильный удар по еще одному рынку – рынку недвижимости. По утверждениям риелторов, на этом рынке в последние месяцы наблюдается застой. Продавцы, шокированные стремительным падением цен на свой товар, в спешке изымают его из продажи, а покупатели не спешат приобретать, сохраняя свои сбережения в долларах и надеясь выиграть на очередной девальвации. В том, что она будет, несмотря на неоднократные заверения Центробанка, уже практически никто не сомневается.

Строительный бум в Азербайджане начался вместе с началом нефтяного бума. В страну просто хлынул поток нефтедолларов, после чего доходы населения увеличились в разы. Недвижимость в Баку стала одним из главных инструментов для инвестиций.

Рост спроса на недвижимость соответственно подстегивал и строительный бум. В течение нескольких лет Баку оброс бесчисленным количеством новостроек, квартиры в которых дорожали с каждым годом. Пика цен на недвижимость в Баку приходится на 2008-2009 годы, и цены в целом оставались стабильно растущими вплоть до 2014 года. В конечном итоге на рынке недвижимости сложилась такая ситуация, что купить даже двухкомнатную квартиру на окраине Баку для простых граждан стало пределом мечтаний.

Но любой мыльный пузырь имеет неприятную особенность лопаться. Такая же судьба рано или поздно ожидала и ситуацию на рынке недвижимости в Баку, после двух девальваций цены на квартиры рухнули. Правда, пока в долларовом эквиваленте.

«Когда в Азербайджан потекли нефтяные деньги, жилье росло как на дрожжах. У населения появились деньги, а предложение качественного жилья было крайне ограничено. Самое лучшее, что было на рынке, это – сталинки и небольшое количество новостроек. Естественно, что цены начали расти.

В этот период даже те люди, которым жилье было, в принципе, не нужно, начали вкладывать деньги в недвижимость, так как это было довольно прибыльным вложением. В то время и сформировалась «священная вера» в Бакинскую недвижимость. Сейчас квартиры уже потеряли свою инвестиционную стоимость. Это дешевеющий актив. Это просто квартиры, в которых нужно жить. Поэтому и такое большое количество продающих и почти исчезнувшие покупатели. Покупают квартиры сейчас только те, кто собирается в них жить. На рынке жилья сложился классический цикл кризиса перепроизводства, сопряженный с невероятным падением доходов населения», — говорит один из экспертов в сфере недвижимости в Баку.

«Когда я продавал дом при курсе доллара 0.78 за 140 тысяч манатов (178 тысяч $), предлагали 110 тысяч манатов (140 тысяч $). Потом решил не продавать, а сейчас узнал у маклеров, что эту квартиру сегодня максимум можно продать за 80000 манатов (48000$)», — жалуется другой участник дискуссии.

«Я продавал 3-х комнатную в Баладжарах с купчей и ремонтом до девальвации за 90-100 тыс $, а сейчас продаю за 80 тыс. в манатах и никто не покупает, хотя раньше были клиенты и предлагали 85 тысяч $», — говорится в другом объявлении.

«Имеется 1 гектар в Масазыре под сельское хозяйство, с забором документами (купчкй) и домиком. 2 года назад (при курсе доллара в 0.78 копеек) оценивался в 500.000 манатов и тогда за этот участок предлагали 300.000 манатов. Сейчас, при курсей в 1.63 копеек, предлагают 200.000-250.000 манатов», — пишет еще один пользователь соцсетей.

Впрочем, цены на квартиры падают и в манатном исчислении. Так, по словам генерального директора консалтинговой компании MBA Group Нусрета Ибрагимова падение цен достигает чуть ли не 30 процентов.

«По сравнению с показателем на начало 2016 года цены снизились на 25,58 процента, а по сравнению с показателем июля 2015 года — на 29,1 процента”, — сказал Ибрагимов.

Эксперты также отмечают, что отсутствие должного спроса на недвижимость в Баку подстегивается и прекратившимся кредитованием со стороны банков. Ипотечное кредитование временно приостановлено, а брать кредит на покупку квартиры в нынешних условиях просто самоубийство.

Заметное снижение цен наблюдается и на первичном рынке жилья.

Большинство строительных компаний объявляют беспрецедентные скидки на строящиеся и уже готовые квартиры. Дело в том, что и строительные компании оказались в очень непростой ситуации. Банки либо прекратили выдавать кредиты, либо подняли на них процентную ставку. А деньги для продолжения строительства уже имеющихся объектов где-то нужно достать. Поэтому на рынке временами можно встретить очень привлекательные предложения на покупку квартир напрямую у застройщика.

Однако брать квартиру «с котлована», т.е. в строящемся или планируемом для строительства доме маклеры не советуют. Все-таки в условиях экономического кризиса велик риск банкротства компании-застройщика.

Эксперты также уверены, что на снижение цен на недвижимость окажет существенное влияние и инициатива правительства по строительству социального жилья.

К примеру, генеральный директор консалтинговой компании MBA Ltd. Нусрет Ибрагимов уверен, что строительство социального жилья будет способствовать снижению цен на рынке недвижимости.

По его расчетам, цены на социальное жилье будут варьироваться на уровне себестоимости строительства и 25% маржи.

Государственное агентство жилищного строительства при президенте Азербайджанской Республики уже определило место под строительство первого городка с социальным жильем в Баку. Городские власти выделили участок площадью 11,6 гектара в Ясамальском районе, вблизи Бакинской окружной дороги.

«Надо сказать, что местность, которая вскоре будет застроена многоэтажками, является экологически чистой зоной, а будущие жильцы смогут без всяких проблем в короткие сроки добираться до центра города. Там же власти построят школы, детские сады, и другие объекты социального значения. Дешевые квартиры смогут приобрести даже те, кто до этого времени не имел льгот, и в то же время из-за низких доходов не мог позволить себе обзавестись собственным жильем. Ожидается, что новоселы будут оплачивать свое проживание в квартирах в формате выплаты арендной платы. Когда долг будет полностью погашен, то жильцы смогут приватизировать оплаченное недвижимое имущество», — сказал эксперт.

Впрочем, до завершения строительства социальных домов, как и до полного обвала цен на недвижимость в Баку еще далеко. По мнению специалистов данной сферы, рынок недвижимости в Баку достигнет своего дна тогда, когда люди перестанут воспринимать недвижимость как ликвидный инвестиционный актив.

Если актив теряет в цене, то от него обычно избавляются. В Баку немало людей, которые в тучные годы купили по 2,3, 5 и даже 10 квартир, оставив их на «черный день». И если эти инвесторы решат избавиться от теряющей в цене недвижимости, то цены на нее рухнут окончательно. Впрочем, большинство экспертов уже сегодня с уверенностью предполагают, что прежних космических цен на недвижимость в Баку уже никогда не будет.

/haqqin.az/

Оставьте сообщение

Поделитесь своим мнением...